Konut Hilelerinde Zaman Aşımı yok: Ev Sahipleri Yıllar Sonra Bile Tazminat Talep Edebiliyor
Gayrimenkul hukuku alanında uzmanlar, tüketicilerin satın aldığı konutlarda sonradan tespit edilen gizli kusurlar karşısında zaman sınırlaması olmaksızın hukuki yollara başvurabileceğini belirtiyor. Bu tür hileli durumlarda mal sahipleri ve kiracılar, arsa sahibi, müteahhit, denetim firması ve belediye yetkilileri dahil birden fazla sorumlu aleyhine dava açarak tazminat hakkı elde edebiliyor.
Zeytinburnu Veliefendi Mahallesi'nde kentsel dönüşüm çalışmaları sırasında 31 Ekim 2025'te kontrollü yıkılan 4 katlı binanın ardından bitişikteki apartmanın bir cephesinin duvarsız kaldığı ortaya çıktı. Yıkıntılar arasında kalan eşyalar ve açığa çıkan risk, konut sahiplerinin yasal haklarını yeniden gündeme taşıdı. Olayda, apartman sakinlerinden Behiye İçkili'nin evindeki koltuk ve yatak gibi eşyaların zarar gördüğü, yetkililerden duvar onarımı talep ettiği bildirildi. Müteahhit İhsan Kaya, yıkımdan önce komşuları uyardıklarını, ancak önlem alınmadığını ve bazı sakinlerin şantaj girişiminde bulunduğunu iddia etti.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı ve avukat Ali Yüksel, müteahhitlerin maliyet düşürmek amacıyla yan binalarla duvar paylaşımı gibi usulsüzlükler yapabildiğini, yıkım anında bu kusurların gün yüzüne çıktığını anlattı. Yüksel, eski malikler, arsa sahipleri, inşaat denetim firmaları, müteahhitler ve belediyenin sorumluluk taşıdığını vurgulayarak,
"Burada eski maliklerin yani arsa sahibinin, bina sahibinin, bu binaya onay veren inşaat denetim firmasının, müteahhidin ve belediyenin sorumlulukları var. Bu durumları hukuksal ve ceza olarak ikiye ayırıyoruz. Normalde bir inşaat yapıldığında zaman aşımı süreleri var ama burada zaman aşımı da çalışmıyor. Bugün itibarıyla bu duvarın olmadığını bilmeyen, şimdi öğrenen malikler ve kiracılar dava açabilirler ve ilgili kişi veya kişileri savcılığa verebilirler."
dedi. Yüksel, ceza davalarında 22 yıllık zaman aşımı bulunduğunu, nitelikli dolandırıcılık kapsamındaki eksiklikler için bina yaşı ne olursa olsun işlem yapılabileceğini ifade etti. Tazminat davalarında ise tüketici statüsündeki mal sahipleri ve kiracıların süresiz hak sahibi olduğunu belirterek, "Müteahhitten, arsa sahibinden veya daireyi aldıkları kişiden ödedikleri bedelin bugünkü değerini isteyebilirler. Burada zaman aşımı çalışmaz." diye ekledi.
Avukat Ali Yüksel, tüketiciye yönelik konut hilelerinde zaman aşımının geçersizliğini vurgulayarak şu bilgileri paylaştı:
"Tüketicinin kendisinin bilmediği ve görmediği durumlarda, örneğin duvara demir koymama, çatıyı olması gereken gibi tutturmama, binayı duvar yapmadan diğer bina ile birleştirme gibi hileli durumlarda zaman aşımı tüketici bakımından çalışmaz. Ticaret için alanlar ise hileli durumlarda 20 yıllık bir zaman aşımı geçerli oluyor. Mağdurlar hem kiracı hem konut maliki satın aldıkları arsa sahibine, müteahhide, bina 2000 yılından sonra yapıldıysa, Yapı Denetim Kanunu o zaman çıktı, denetim şirketine ve belediyedeki ilgili görevlilere karşı dava açabilir ve tazminat alabilir."
Son dönemde konut alımında sık rastlanan sorunlara değinen Yüksel, net ve brüt metrekare karışıklıklarının en yaygın şikayet olduğunu, özellikle büyük sitelerde hesaplamanın zorlaştığını dile getirdi. Sözleşmelerin mimar ve avukat incelemesinden geçirilmesini, topraktan ev alımlarında firma araştırması yapılmasını önerdi. Yasal olmayan ortaklık veya çekiliş modellerinden kaçınılması gerektiğini, kat irtifakı kurulmamış projelere girilmemesi gerektiğini vurguladı. Yüksel,
"Tüketiciler yaptıkları söyleşmeleri incelerken işin ne zaman başlayacağını, hangi büyüklükte ve özelliklerde daire verileceğini ve dairenin ne zaman teslim edileceğini netleştirmeli."
tavsiyesinde bulundu. Gayrimenkul hukuku uzmanı ve avukat Ali Kemal Atçeken ise bitişik nizam binalarda yıkım sonrası zararların onarım, değer kaybı ve kira bedeli olarak talep edilebileceğini belirtti. Gizli ayıp durumlarında (su sızıntısı, kolon çürümesi, çatlaklar) başvuru süresinin 5 yıl olduğunu, ancak kasıtlı gizleme halinde uzadığını aktardı. Atçeken,
"Mağdurlar bir an önce delil toplamalı, gerekiyorsa mahkemeden tespit yaptırmalı, hatta belediyeden tutanakları alarak hukuksal yollara başvuru yapmalı."
önerisinde bulundu. Olay, kentsel dönüşümün parsel bazlı değil alan bazlı yapılması çağrılarını da güçlendirdi. Kentsel dönüşüm uzmanı Nihat Şen, vatandaş güvenliğinin öncelikli olduğunu, parsel bazlı uygulamaların riskleri artırdığını ifade etti. Şen,
"Kentsel dönüşüm sadece bir binanın yıkılıp yerine yeni bir binanın yapılması değil, altyapısıyla, üstyapısıyla, sosyal donatı alanlarıyla, enerjisiyle, çöpüyle, mahalle kültürüyle, beşeri ilişkileriyle, milli veya yöresel mimarisiyle bütüncül bir planda ele alınması gereken bir modellemedir."
dedi. Çarpık kentleşmeye dikkat çeken Şen,
"Parsel bazlı inşaatların devam etmesi durumunda otopark, yeşil alan ve donatı sıkıntılarımızın daha da artacağını unutmayalım. Bu nedenle alan bazlı kentsel dönüşüm modellemeleri daha yaşanabilir çevreye dönüşüm için önemlidir. Bu nedenle belediyeler alan bazlı kentsel dönüşüm çalışmalarına teşvik vermeli, mümkünse vatandaşı borçlandırmadan, uzun vadeli bir plan anlayışıyla, altyapısıyla, üstyapısıyla, otoparklarıyla, donatı alanlarıyla, master ulaşım anlayışıyla, yenilenebilir enerjisiyle, akıllı bina ve otomasyonlarıyla marka değerini yükselten bir dönüşüm modellemelidir."
şeklinde konuştu.
